Nieruchomości Szczecin

Jak donoszą ostatnie informacje uzyskane od analityków, deweloperów i pośredników sprzedaży nieruchomości na szczecińskim rynku oraz strony internetowe Szczecin – ceny mieszkań już nie spadną. Czy to najlepszy czas na zakup mieszkania? Na rynku nieruchomości Szczecin widoczne są spadki cen, mimo że jeszcze półtora roku temu jak świeże bułeczki sprzedawały się nawet „dziury w ziemi” czyli wirtualne mieszkania, których deweloperzy nawet nie zaczeli budowac.

W chwili obecnej, na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, mieszkania są tańsze o ok. 10 proc. Średnia cena 1 m kw. nowego mieszkania to ok. 5,5 tys. - 4,5 tys. zł. Naturalną korektą rynku jest spadek cen, które rosły bardzo dynamicznie przez ostatnie dwa lata. Obecne ceny będą się utrzymywać na tym jednym poziomie, bo koszty wytworzenia są bardzo wysokie. Poza tym szansą na zwyżkę cen może być krach na giełdzie, bo inwestorzy będą wycofywać z niej pieniądze i lokować przede wszystkim w nieruchomościach.

Znawcy i eksperci w kwestii mieszkania Szczecin są zgodni, że na dalsze spadki cen mieszkań nie ma co liczyć. Potwierdzają to sami deweloperzy. Ceny nie spadną, bo nie da się budować taniej, a ludzie są w stanie zapłacić tyle, ile żądają deweloperzy.Wynika to m.in. z cen materiałów budowlanych i kosztów pracy. Stawka między 5 a 7 tys. zł za m kw. jest akceptowana przez kupujących. Spadać będą za to ceny na rynku wtórnym, przede wszystkim mieszkań takich, jakim dysponuje SCR, czyli w poniemieckich kamienicach, w wielkiej płycie i w nieciekawych dzielnicach.

Uważa się również, że ceny mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach będą ciągle rosły. Np. w rejonie Jasnych Błoni czy w najatrakcyjniejszej części Pogodna. Już teraz przy Jasnych Błoniach trzeba zapłacić ok. 10 tys. zł za m kw. Skąd te ceny? Tam nie zbuduje się już nic nowego. Ceny na rynku wtórnym nie odbiegają od cen nowych mieszkań, oczywiście o odpowiednim standardzie i lokalizacji. Bierze się to stąd, że są już wykończone, więc odpadają dodatkowe koszty. W dodatku można się do takiego lokalu wprowadzić od razu. Zdarza się, że używane mieszkania są nawet droższe niż nowe.

Największe spadki cen dotyczą mieszkań w cieszących się złą sławą dzielnicach. Za mieszkanie w dobrym standardzie na Stołczynie klienci biura nieruchomości Szczecin zapłacili 2 tys. zł za m kw. Coraz więcej kupujących woli zapłacić więcej, ale za mieszkania o odpowiednim standardzie. Mieszkania prezentujące jakość: wysoki standard i dobrą lokalizację, utrzymają swoją cenę. Spadać będzie to, co już nie zadowala klientów, czyli m.in. wieżowce.

Eksperci radzą by kupować, bo mieszkania Szczecin nie będą już tańsze. Teraz mieszkań nie kupują już osoby, które chcą zainwestować, ale ci, którzy ich naprawdę potrzebują Prognozy dotyczące wejścia Polski do strefy euro, są nietety takie, że ceny nieruchomości wzrosną. Dodatkową zachętą do kupowania jest ilość ofert, można wybierać wśród ofert, bo jest spora podaż. W związku ze sprzedażą mieszkania, oczywiście atrakcyjnego, eksperci radza by się śpieszyć. Zdecydowanie bardziej doradzają oni wynajmowanie, bo po raz pierwszy w historii na rynku wynajmu popyt przewyższa podaż. Kawalerkę w dobrym punkcie i standardzie można wynająć za 1200-2000 zł. Jeszcze nie mamy tego poziomu zwrotu z wynajmu jak na zachodzie, ale powoli idziemy w tym kierunku.

Po wielu miesiącach obietnic i przekładanych terminów prezydent Piotr Krzystek wreszcie skierował do Rady Miasta Szczecina pierwsze nowe plany zagospodarowania przestrzennego, obejmujące najważniejsze rejony miasta. Dzięki temu bardziej realne stają się inwestycje w okolicach Bramy Portowej, dawnej „Dany” oraz „Gontynki”. Wciąż brak dokumentacji lotniska Dąbie i Śródodrza.

Jeszcze w kampanii wyborczej prezydent Krzystek zapowiadał znaczne przyspieszenie w przekazywaniu radzie miasta nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obietnice - jak dotąd - pozostały na papierze. Z jednej strony miasto, podobnie jak inne metropolie, boryka się z nieustającą zmianą przepisów wydłużającą całą procedurę. Z drugiej zaś, koncepcja przyjęta przez zastępcę Krzystka - wiceprezydenta Krzysztofa Nowaka, „urealniania” planów przez negocjacje z potencjalnymi inwestorami, jak dotąd głównie opóźniała proces uchwalania planów.

Zobacz oferty na mieszkania Szczecin

Pierwsza porcja projektów uchwał w sprawie strategicznych dla Szczecina planów trafiła wreszcie do Rady Miasta i ma być głosowana na poniedziałkowej sesji RM. Dzięki niej być może ruszą inwestycje w centrum miasta. Wśród przygotowanych dokumentów jest dotyczący obszaru „Centrum - Brama Portowa”. Dzięki proponowanym przez prezydenta Szczecina zmianom możliwa będzie przebudowa układu komunikacyjnego w sąsiedztwie Bramy. O zmianie organizacji ruchu mówi się od dawna. Specjaliści miejscy boją się bowiem, że klienci zapowiadanej u zbiegu ul. Obrońców Stalingradu i al. Niepodległości galerii handlowej „Kaskada” totalnie zakorkują węzeł przy Bramie Portowej. Docelowo planiści proponują też wprowadzenie obowiązku budowy w tym rejonie przejść podziemnych, ścieżki rowerowej, dwóch podziemnych parkingów i podziemnego przebiegu trasy szybkiego tramwaju.

Dla rejonu „Śródmieście Północ - Odzieżowa” zaakceptowanie propozycji planistycznych oznacza m.in. zgodę na budowę 100-metrowego wieżowca (około 30 pięter, parking podziemny). Obiekt w większości ma być nie wyższy niż sąsiedni wieżowiec przy al. Wyzwolenia 50, ale projekt planu dopuszcza wyjątek: fragment budynku wyrastający aż do 122 metrów nad poziom morza. Na potrzeby obsługi wieżowca ma zostać zbudowana droga od ul. Odzieżowej przez obecny parking.

Nowa wersja planu zagospodarowania przestrzennego obszaru kąpieliska „Gontynka” powstała, jak piszą autorzy projektu, przede wszystkim po to, by stworzyć korzystne warunki dla finansowania planowanego na tym terenie parku wodnego. Wprost znaczy to, że miasto, chcąc jak najkorzystniej sprzedać towarzyszący kąpielisku grunt, znosi większość barier. Stąd dopuszczenie sklepów o powierzchni powyżej 2 tys. metrów kw. (dotychczas nie można było tam budować hipermarketu) oraz zniesienie obowiązku budowy 50-metrowego olimpijskiego basenu pływackiego. Według prezydenta funkcję tego ostatniego spełni modernizowany właśnie basen przy SDS-ie.

Artur RATUSZYŃSKI 24kurier.pl

Liczba transakcji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych spada od 2004 roku (z 85,1 tys. w roku 2004 do 67,9 tys. w roku 2006), natomiast ich wartość w tym czasie wzrosła o 4,5% (2004 r. – 5,15 mld zł, 2005 r. – 5,27 mld zł, 2006 r. – 5,31 mld zł), głównie na skutek znaczącej podwyżki cen nieruchomości, zwłaszcza w miastach. Większość transakcji (90%) ma miejsce w miastach. Na tak ukształtowaną tendencję w segmencie rynku nieruchomości, oprócz cen, wpłynęła również restrukturyzacja budownictwa mieszkaniowego oraz znaczący odpływ kapitału zagranicznego lokowanego w polskich nieruchomościach, w tym w lokalach mieszkalnych. Dała się również zauważyć tendencja wzrostu (od 2005 roku) obrotu gruntami zabudowanymi i zurbanizowanymi poza granicami miast i ich spadek w granicach miast – decydujący o spadku liczby transakcji ogółem.

Na ogólną liczbę 67 936 transakcji kupna i sprzedaży lokali mieszkalnych w Polsce, 4 785 (6. lokata w Polsce) miało miejsce w województwie zachodniopomorskim (najwięcej transakcji zanotowano w województwie śląskim – 12 992, najmniej w województwie podlaskim – 1 338), z czego 2 425 odbyło się na wolnym rynku. Wartość transakcji w województwie zachodniopomorskim wynosiła 426,5 mln zł, a łączna powierzchnia lokali mieszkalnych będących przedmiotem obrotu to 267,6 tys. m2. Ponad 68% transakcji dotyczy lokali mieszkalnych o trzech, czterech i więcej izbach. Ich wartość stanowiła 75 % wartości obrotów lokalami mieszkaniowymi ogółem na rynku nieruchomości Szczecin.

Przedstawione zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a także sygnały o pogorszeniu koniunktury na kluczowych światowych rynkach nieruchomości zaskutkowały w 2007 roku zmniejszeniem tempa wzrostu ich cen i generalnie przyczyniły się do tego, że rynek mieszkań w Polsce stał się rynkiem kupującego, a nie sprzedającego. Zdecydowanie zmniejszył się popyt ze strony nabywców spekulacyjnych. Deweloperzy nie zdecydowali się jednak na obniżkę cen, kierując się przekonaniem, że liczba potencjalnych nabywców nie spada, jedynie wstrzymują się oni czasowo z zakupami oczekując na korzystne zmiany warunków zakupu. Takie podejście powoduje wydłużenie czasu sprzedaży na rynku pierwotnym. Niechęć do obniżania cen mieszkań wynika przede wszystkim ze wzrostu kosztów ich budowy spowodowanego wzrostem cen materiałów budowlanych i kosztów pracy.

Zmieniły się również preferencje Polaków w zakresie zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Coraz większym popytem cieszą się domy, zapewniające prywatność i bliskość z naturą, zwłaszcza w sytuacji urealnienia możliwości ich nabycia dzięki dostępności kredytów hipotecznych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym i rosnące wynagrodzenia, głównie w dużych miastach, spowodowały, że są one dostępne również dla dobrze sytuowanych ludzi młodych, którzy często zakup domu traktują jak dobrą inwestycję. Większym zainteresowaniem zaczęły również cieszyć się apartamenty, których cena znacznie zbliżyła się do cen mieszkań standardowych.
Polacy budują najczęściej domy małe i średnie, parterowe lub z poddaszem użytkowym. Preferowane są funkcjonalne rozwiązania i estetyczny wygląd. Chętnie buduje się też domy jednopiętrowe bez podpiwniczenia ale z garażem. Przeważają domy wolnostojące o powierzchni 120 – 200 m2 odpowiadające realnym potrzebom mieszkaniowym. Liczy się również jakość materiałów budowlanych.

Ożywienie na rynku nieruchomości w 2007 roku dało się zaobserwować również w Szczecinie. Deweloperzy zwiększyli swą aktywność, w górę poszły też ceny. Jednak w drugiej połowie roku ceny urealniły się, zróżnicowały, dostosowując się do wymogów rynkowych. Średnia cena 1 m2 nowego mieszkania wahała się w granicach 5,5 – 6,0 tys. zł. Na rynku wtórnym cena atrakcyjnych, dobrze położonych nieruchomości to średnio 5,0 – 5,5 tys. zł za 1 m2 (dwa lata temu ceny w obu kategoriach oscylowały w granicach 3 tys. zł za 1m2).
Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo – od najtańszych (w przeliczeniu na m2) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. “segmentu popularnego” (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach.

Początek roku przyniósł istotną dla rynku mieszkaniowego zmianę w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 31 grudnia 2008 r. nr 237, poz. 1657). Nowe rozwiązanie powoduje, że wszystkie grunty położone w granicach administracyjnych miast zostały odrolnione. Nowa podaż gruntów pozytywnie wpłynie na rozwój rynku mieszkaniowego w dłuższym okresie.

O stopniu rozwoju rynku nieruchomości Szczecin i nie tylko w pierwszej kolejności decyduje dostępność gruntów pod budownictwo. Zbyt mała ilość gruntów ogranicza inwestycje budowlane i przy dość dużym popycie znacznie winduje ich cenę. To z kolei odbija się na koszcie całej inwestycji.

Można się było o tym przekonać w ubiegłych latach. Inwestorzy już na samym początku procesu inwestycyjnego napotykali na istotną barierę w postaci ograniczonej ilości gruntów. Problem dotyczył głównie dużych miast. Ich dynamiczny rozwój determinuje konieczność podejmowania kolejnych przedsięwzięć inwestycyjnych, również mieszkaniowych. Na wzrost cen mieszkań wpłynęły różne czynniki, ale niewątpliwie niska podaż działek budowlanych jest jednym z głównych problemów na rynku nieruchomości.

Automatyczne odrolnienie gruntów to bardzo ważna zmiana na rynku nieruchomości. I choć teraz inwestorzy rezygnują z kolejnych inwestycji z powodu słabszej koniunktury na rynku, to w kolejnych latach, kiedy rynek już się uspokoi, odczują pozytywną zmianę.

Na rynek nieruchomości trzeba bowiem patrzeć w dłuższej perspektywie czasowej, a inwestorzy doskonale zdają sobie sprawę z ogromnego zapotrzebowania na nowe mieszkania, głównie w dużych miastach. Będą więc inwestować, tyle że zwrócą większą uwagę na dostosowanie swojej oferty do możliwości finansowych Polaków.

Nie wszystko jednak wygląda tak kolorowo. Dzięki zmianom, które weszły w życie 1 stycznia 2009 r., nie jest już potrzebna zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych (np. na budowę domu). Jednak o tym, czy działka będzie mogła być wykorzystana pod budownictwo, zadecyduje plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

I tu pojawiają się trudności. W polskich miastach brakuje bowiem planów zagospodarowania przestrzennego, a także całej infrastruktury technicznej, która przyspieszyłaby inwestycje. To tylko dowód na to, że rozwój rynku nieruchomości w bardzo dużym stopniu zależy od dobrej współpracy samorządów z sektorem prywatnym i mieszkańcami.

Poniżej ciekawy wykres ukazujący zmiany na rynku nieruchomości Szczecin.

Wykres przedstawia ceny na mieszkania Szczecin, rynek wtórny. Kliknij by powiększyć.

Niskie bariery wejścia do sektora przekładające się na dużą łatwość prowadzenia działalności deweloperskiej - zwiększają liczbę inwestycji - inicjowanych również przez inwestorów zagranicznych. Zagraniczne firmy deweloperskie masowo wchodzą do Polski. Kuszą ich wysokie marże, klienci, którzy chcą płacić coraz więcej i wizerunek kraju, w którym wciąż brakuje 1,5 mln mieszkań - informuje “Dziennik”  a coraz więcej chętnych na mieszkania Szczecin. Jednak mimo iż rynek napędzany jest przez podaż nowych inwestycji, które w porównaniu ze starym budownictwem są o wiele bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców - w tym samym czasie dramatycznie spada liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku, co automatycznie winduje cenę tych oddawanych. W grudniu 2006 klucze dostało o ponad 10 proc mniej osób niż przed rokiem. W chwili obecnej popyt przewyższa podaż o 4,5-5%. Głównym powodem spadku liczby gotowych mieszkań jest brak terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Tych zaś nie ma dlatego, że samorządy nie przygotowały planów zagospodarowania przestrzennego. Należy również pamiętać, że wyż demograficzny lat 70. i 80. wpływa obecnie na zwiększenie popytu na mieszkania. W najbliższym czasie popyt napędzany będzie dodatkowo przez zbliżającą się zmianę dotyczącą podatków towarzyszących obrotowi nieruchomościami. Zamiast 10 - procentowego podatku od przychodu wprowadzony zostanie 19 - procentowy podatek od dochodu ze sprzedaży (zamiany) nieruchomości. Zniesione mają być również ulgi podatkowe, zgodnie z którymi od sprzedaży mieszkania po pięciu latach od jego zakupu nie trzeba płacić podatku.

Nieruchomości-Szczecin.Info to seriws na którym zamieszczać będziemy artykuły na temat rynku nieruchomości Szczecin. Przez kryzys na rynku finansowym w roku 2008, sytuacja na rynku nieruchomości troche się zmieniła. Banki nie chcą tak chętnie dawac kredytów a wiadomo, że większa część kupujących zaciągała pożyczki bankowe aby kupić swoje wymarzone mieszkanie Szczecin. Teraz sytuacja wygląda tak, że developerzy mają mase nowych mieszkań, które stoją puste i nie ma na nie zbytu. Dodatkowo ustawa energetyczna także zmieniła sytuacja na rynku wtórnym. Mieszkań jest sporo ale niewielu kupijących. Agencja Nieruchomości Szczecin zabijają się o klienta. Developerzy sami udzielają pożyczek na mieszkania. Dla kupujących to dobry okres.